Fiscalité Airbnb : comment sont imposés vos revenus de location courte durée

Vos loyers sont des BIC, et deux régimes s’offrent à vous

Louer un logement meublé, en courte durée ou à l’année, est une activité commerciale au sens fiscal. Les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux façons de calculer le bénéfice :

• le micro-BIC, où l’administration retire un abattement forfaitaire aux recettes et impose le reste ;
• le régime réel, où vous retirez vos charges effectives et l’amortissement du bien, et êtes imposé sur ce qui reste.

Dans les deux cas, le bénéfice s’ajoute à vos autres revenus, imposé à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le micro-BIC : simple, mais rarement le moins cher

Le micro-BIC ne demande aucune comptabilité. Vous déclarez le montant brut de vos recettes, l’administration applique l’abattement et vous êtes imposé sur le reste, avec un minimum d’abattement de 305 €. Les seuils 2026 :

Le seuil de 15 000 € est vite atteint : un logement loué 1 300 € par mois le dépasse. Au-delà, le réel devient obligatoire l’année suivante. Le classement, demandé à un organisme agréé et valable cinq ans, est donc devenu le premier levier fiscal d’un propriétaire en courte durée.

Le régime réel : vos charges et l’amortissement

Au réel, vous tenez une comptabilité (ou la confiez à un expert-comptable, 400 à 900 € par an, déductibles) et vous déduisez tout ce que la location vous coûte réellement :

• la commission de la conciergerie, ses frais de mise en service, le ménage et le linge qu’elle vous facture ;
• les intérêts d’emprunt, l’assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété, la taxe foncière, la CFE ;
• les abonnements (internet, électricité, plateformes, logiciel), les petites réparations, les consommables ;
• et surtout l’amortissement du logement (hors terrain) et du mobilier, une déduction comptable qui ne sort pas de votre poche.

Sur cet exemple, le réel divise le bénéfice imposable par deux, et par bien plus si le logement n’est pas classé (où le micro-BIC est de toute façon inaccessible au-delà de 15 000 €). La règle pratique : dès qu’une conciergerie prend 20 % de vos revenus, vos charges réelles dépassent l’abattement de 30 %, avant même l’amortissement.

LMNP ou LMP : le seuil des 23 000 €

Vous êtes loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée, sur l’ensemble du foyer fiscal, restent inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures à vos autres revenus d’activité (salaires, pensions, BIC, BNC). Dès que les deux conditions sont dépassées, vous devenez loueur professionnel : les déficits s’imputent sur le revenu global, la plus-value suit le régime des professionnels, et l’activité relève de la sécurité sociale des indépendants.

Attention, propre aux meublés de tourisme : au-delà de 23 000 € de recettes, même en restant non professionnel au sens fiscal, vous êtes affilié à la sécurité sociale des indépendants et payez des cotisations sociales sur le bénéfice, à la place des prélèvements sociaux de 17,2 %. Un logement classé peut opter pour le régime général. Le calcul mérite un rendez-vous avec un comptable avant de franchir le seuil.

Les impôts et taxes à côté de l’impôt sur le revenu

• Prélèvements sociaux : 17,2 % du bénéfice imposable, prélevés avec l’impôt sur le revenu, sauf si vous cotisez déjà comme indépendant (au-delà de 23 000 €).
• CFE : due par tout loueur en meublé dès la deuxième année, sauf recettes inférieures à 5 000 € ou logement faisant partie de votre habitation personnelle. Montant fixé par la commune, souvent entre 200 et 700 €.
• Taxe de séjour : collectée auprès du voyageur, elle transite par vous ou par la plateforme et n’est jamais un revenu. Elle ne se déclare pas dans vos recettes.
• TVA : pas de TVA sur la location meublée simple. Elle ne s’applique qu’en para-hôtellerie, quand vous fournissez au moins trois des quatre services hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) et dépassez la franchise en base.
• Taxe d’habitation : due sur une résidence secondaire louée en courte durée, avec la majoration votée par les communes en zone tendue.

Ce qu’une conciergerie change à votre fiscalité

Une conciergerie ne change pas votre régime, elle change l’arbitrage. Sa commission de 20 % TTC, non déductible au micro, l’est intégralement au réel. Elle vous fournit chaque mois un relevé qui alimente directement la comptabilité. Et beaucoup proposent le montage du dossier de classement, qui ouvre l’abattement de 50 % si vous restez au micro.

En revanche, la déclaration reste la vôtre : la conciergerie n’est ni votre comptable ni votre mandataire fiscal. Vérifiez dans le contrat qui transmet quoi, et à quelle date.