Changement d'usage Airbnb : quand il faut une autorisation, et comment l'obtenir

De quoi parle-t-on

Un logement est un local à usage d’habitation. Le louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, c’est l’affecter à un autre usage : c’est le principe posé par l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Dans les communes où ce régime s’applique, ce changement d’usage demande une autorisation préalable du maire.

La loi prévoit une exception fondamentale : la résidence principale, que vous occupez au moins huit mois par an, peut être louée sans autorisation dans la limite de 120 nuits par an, ou 90 si la commune l’a décidé. Le régime du changement d’usage vise donc les résidences secondaires et les logements d’investissement.

Les trois formes d’autorisation

• L’autorisation personnelle. Accordée au propriétaire pour un logement donné, sans contrepartie. Elle cesse avec la vente ou le changement de propriétaire. C’est la forme la plus courante dans les villes moyennes qui ont instauré le régime.
• L’autorisation avec compensation. Le propriétaire doit transformer en logement, dans la même commune (souvent le même arrondissement ou quartier), un local qui n’en était pas un, d’une surface au moins équivalente, parfois double dans les secteurs les plus tendus. Cette autorisation est attachée au logement, pas au propriétaire. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et une quarantaine de communes l’exigent pour tout ou partie de leur territoire.
• L’autorisation temporaire. Limitée à cinq ans au plus, non renouvelable de plein droit, sans compensation, souvent assortie d’un plafond de nuits par an. Elle permet à une commune de laisser une place mesurée à la location de résidences secondaires.

La démarche

Ce que risque une location sans autorisation

L’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile jusqu’à 100 000 € par logement irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune. Le juge peut ordonner le retour à l’habitation sous astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré. Les communes s’appuient désormais sur le décompte annuel des nuitées transmis par les plateformes, logement par logement, et sur les contrôles sur place de leurs agents assermentés.

Ce que fait une conciergerie

Elle connaît le régime de sa commune et monte le dossier avec vous, mais l’autorisation est demandée en votre nom, pour votre logement. Aucune conciergerie sérieuse ne publie une annonce de résidence secondaire sans autorisation dans une commune qui l’exige : c’est elle qui serait en première ligne face à la plateforme. Sur nos pages villes, l’indice de facilité reflète exactement ce régime : plus il est bas, plus la résidence secondaire est encadrée.