Estimation

Simulateur d'impôt Airbnb : micro-BIC ou réel

Ce que vous paierez d'impôt et de prélèvements sociaux sur vos loyers dans chaque régime, avec vos chiffres. L'outil applique les seuils 2026 et vous dit lequel des deux régimes coûte le moins, et de combien.

Comment ça marche

  1. Entrez vos recettes annuelles (loyers encaissés, hors taxe de séjour) et le classement du logement.
  2. Indiquez vos charges : commission de conciergerie, intérêts, assurance, copropriété, taxe foncière, et la valeur du bâti pour l'amortissement.
  3. Choisissez votre tranche marginale d'imposition : le simulateur compare l'impôt total des deux régimes.

Vérifié le 4 septembre 2026 · Sources : service-public.fr, revenus d'une location meublée (seuils 2026) ; Légifrance, loi n° 2024-1039.

Micro-BIC ou réel

Un calcul, pas une estimation

€ / an
% TTC
€ / an Intérêts d'emprunt, assurance, copropriété, taxe foncière, abonnements, comptable.
€ Amorti à 2,5 % par an. Laissez 0 si vous n'êtes pas propriétaire du bien.
€ Amortis à 10 % par an.

Résultat

1 570 €d'économie par an au réel

Micro-BIC

Base imposable—

Impôt sur le revenu—

Prélèvements sociaux 17,2 %—

Total—

Régime réel

Base imposable—

Impôt sur le revenu—

Prélèvements sociaux 17,2 %—

Total—

Micro : recettes × (1 − abattement). Réel : recettes − charges − amortissement (bâti 2,5 %, mobilier 10 %), plancher zéro. Impôt = base × TMI + 17,2 %. Rien n'est enregistré.

Comment les deux régimes sont calculés

Au micro-BIC, la base imposable est vos recettes moins un abattement forfaitaire : 30 % pour un meublé de tourisme non classé, accessible jusqu'à 15 000 € de recettes, 50 % pour un meublé classé, jusqu'à 83 600 € (seuils 2026). Aucune charge réelle ne se déduit : la commission de conciergerie est « comprise » dans l'abattement, qu'elle existe ou non.

Au régime réel, la base est vos recettes moins vos charges effectives moins l'amortissement du bâti et du mobilier. L'outil retient un amortissement linéaire simple, 2,5 % par an sur le bâti et 10 % sur le mobilier ; un comptable affinera par composants. L'amortissement ne peut pas rendre la base négative : l'excédent se reporte sur les années suivantes.

Dans les deux cas, la base est imposée à votre tranche marginale et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. Au-delà de 23 000 € de recettes, un meublé de tourisme relève des cotisations sociales des indépendants : l'outil le signale sans les calculer.

Exemple fixe

18 000 € de recettes, logement classé, conciergerie à 20 % TTC, 4 200 € d'autres charges, bâti 200 000 €, mobilier 10 000 €, TMI 30 %.

Micro-BIC : base 9 000 € (50 %)
4 248 € d’impôt et PS
Réel : 18 000 − 3 600 − 4 200 − 5 000 − 1 000
base 4 200 €
Réel : impôt 30 % + PS 17,2 %
1 982 €
Économie au réel
2 266 € / an

Sans classement, le micro-BIC n'est pas accessible à ce niveau de recettes : le réel s'impose.

Ce que le résultat ne dit pas

  • Le coût du comptable. Le réel demande une liasse fiscale, 300 à 900 € par an, déductibles. Comptez-les dans les autres charges.
  • La plus-value à la revente. Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value d'un meublé de tourisme. Un point à voir avec votre comptable si vous comptez vendre.
  • Les années suivantes. Le réel se reconduit tacitement ; l'amortissement non utilisé se reporte. Le micro se réévalue chaque année selon les recettes.

Le détail des régimes, du classement et du calendrier est dans le guide fiscalité Airbnb.

Questions sur le calcul

Ce que l'outil fait, ce qu'il ne fait pas, et d'où viennent ses chiffres.

Comment est calculé le micro-BIC ?
Recettes moins l'abattement forfaitaire : 30 % pour un meublé de tourisme non classé (jusqu'à 15 000 € de recettes), 50 % pour un meublé classé (jusqu'à 83 600 €), avec un minimum d'abattement de 305 €. Le reste est imposé à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Au-delà du plafond, le micro n'est plus possible : l'outil l'indique.
Comment est calculé le réel ?
Recettes moins vos charges déductibles moins l'amortissement. L'outil amortit le bâti à 2,5 % par an (40 ans) et le mobilier à 10 % (10 ans), un choix prudent et courant ; votre comptable peut décomposer plus finement. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : s'il dépasse le bénéfice, l'excédent se reporte et l'outil le signale.
Pourquoi le résultat au réel est-il souvent nul ?
Parce que la commission de conciergerie, les intérêts d'emprunt et l'amortissement dépassent fréquemment les recettes des premières années. C'est légal et attendu : le report d'amortissement absorbera les bénéfices futurs.
Qu'est-ce que la tranche marginale ?
Le taux auquel est imposé le dernier euro de votre revenu : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Vos revenus de location s'ajoutent au-dessus de vos autres revenus, ils sont donc imposés à cette tranche, parfois à cheval sur deux. L'outil applique un seul taux, ce qui suffit pour comparer les régimes.
Le simulateur tient-il compte des cotisations sociales au-delà de 23 000 € ?
Il vous prévient quand vos recettes dépassent 23 000 €, seuil à partir duquel un meublé de tourisme relève des cotisations des indépendants à la place des prélèvements sociaux. Le calcul de ces cotisations dépend de votre situation : voyez un comptable.
Que fait l'outil de mes chiffres ?
Rien. Le calcul se fait dans votre navigateur, rien n'est envoyé ni enregistré.

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