Conciergerie Airbnb : comment ça marche, combien ça coûte, comment choisir

Ce qu’une conciergerie fait à votre place

Une conciergerie Airbnb est un prestataire qui exploite votre logement en location courte durée comme si c’était le sien, contre une part des revenus. Le mot recouvre des métiers différents. Nous avons lu les sites de 2 528 conciergeries pour relever ce qu’elles disent inclure ; voici ce qui revient le plus souvent.

Trois choses ne figurent presque jamais dans la formule, et restent à votre charge : les gros travaux, l’assurance du logement, et les démarches administratives attachées au propriétaire (déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, déclaration fiscale).

Formule complète ou formule digitale

Sur les 2 200 formules relevées, 1 770 sont des gestions complètes : la conciergerie intervient sur place. Une centaine sont des formules digitales : elle gère l’annonce, les prix et les voyageurs à distance, et vous (ou un prestataire local) assurez l’accueil et le ménage. La différence de prix est nette : 20 % contre 14 % en médiane. La formule digitale a du sens si vous habitez près du logement ou si vous avez déjà une femme de ménage de confiance.

Combien ça coûte

La quasi-totalité des conciergeries se paient en pourcentage des revenus locatifs : le montant que la plateforme vous reverse, hors frais de ménage payés par le voyageur. Sur 8 713 fiches relevées dans 870 villes, 3 380 publient leur tarif. La médiane est à 20 % TTC, la moitié des offres entre 20 et 24 %. Les taux les plus bas relevés (10 à 15 %) correspondent à des formules digitales ou à des conciergeries qui facturent ménage et linge à part.

Les quatre lignes qui changent la facture

1. HT ou TTC. Un particulier ne récupère pas la TVA. Un taux annoncé 18 % HT coûte 21,6 % de vos revenus. Sur nos relevés, 687 tarifs étaient annoncés hors taxes : nous les affichons convertis, et le signalons.
2. L’assiette. Commission sur les revenus nets, ou sur le total de la réservation ménage compris ? Le contrat doit le dire.
3. Le ménage et le linge. Facturés au voyageur (le cas le plus fréquent), inclus dans la commission, ou facturés à vous. Une commission à 25 % ménage inclus peut coûter moins qu’une à 20 % ménage à votre charge.
4. Les frais d’entrée. Quelques dizaines de conciergeries publient des frais de mise en service, le plus souvent entre 100 et 300 €, pour l’annonce, les photos et l’état des lieux initial.

Ce que le contrat doit dire

Le contrat de conciergerie est un contrat de prestation de services, parfois un mandat quand la conciergerie encaisse les loyers pour vous. Dans ce dernier cas, elle doit détenir une carte professionnelle « gestion immobilière » (loi Hoguet). Six clauses à lire avant de signer :

Comment choisir la vôtre

Dans une ville moyenne, vous aurez le choix entre cinq et trente conciergeries. Voici la méthode que nous appliquons pour construire les pages villes de Conciergeo, et que vous pouvez suivre en une soirée.

Commencer par ce qui se vérifie

• L’adresse. Une conciergerie implantée dans votre commune ou à moins de dix minutes réagira vite à un problème de clés à 23 h. Une conciergerie « nationale » sous-traite l’intervention locale : demandez à qui.
• La note Google et son nombre d’avis. Une note de 4,8 sur 12 avis dit moins qu’une note de 4,6 sur 180. Lisez les avis à trois étoiles : ce sont les plus informatifs.
• Le tarif publié et ce qu’il comprend. Une conciergerie qui affiche sa formule complète (taux, inclus, hors formule) est comparable ; les autres se comparent après devis.
• L’ancienneté et le nombre de logements gérés, quand ils sont déclarés sur le site. Une structure de 40 logements a une équipe ; une de 4 logements, c’est souvent une personne, ce qui peut être un atout ou une fragilité.

Puis poser les questions qui départagent

Au premier appel, cinq questions suffisent : qui vient physiquement au logement et à quel délai ? Comment sont fixés les prix, et puis-je bloquer des dates pour moi ? Que se passe-t-il en cas de dégradation ? Quel est le revenu net moyen de logements comparables que vous gérez déjà ? Puis-je parler à un de vos propriétaires ?

Conciergerie, co-hôte ou gestion soi-même

Le calcul est simple à poser : à 1 500 € de revenus mensuels, la conciergerie complète coûte 300 € par mois. Si sa tarification dynamique et sa réactivité augmentent l’occupation de 10 %, elle s’est payée. Si le logement est loué à un tarif fixe toute l’année et que vous habitez à cinq minutes, la formule digitale ou le co-hôte gardent l’essentiel de la marge.