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Guide propriétaires

Contrat de conciergerie Airbnb : ce qu'il doit dire, clause par clause

Le contrat de conciergerie n'a pas de modèle légal : c'est un contrat de prestation de services, parfois un mandat. Tout se joue dans ses clauses. Ce guide les passe une à une, avec ce que nous relevons sur les sites des conciergeries et les questions à poser avant de signer.

Vérifié le 4 septembre 2026 · Sources : relevé Conciergeo, septembre 2026, Code civil, art. 1101 et suivants (contrat), 1984 (mandat), Légifrance, loi n° 70-9 (loi Hoguet). Jamais un site concurrent.

Deux personnes à une table, un contrat de plusieurs pages posé entre elles
© Conciergeo · image d'illustration
20 %commission médiane TTC relevée sur les formules complètes
687tarifs relevés annoncés hors taxes, sur 3 380 publiés
348formules relevées qui mentionnent un engagement
200 €frais de mise en service médians, quand ils sont publiés

Prestation de services ou mandat

Le contrat de conciergerie n’est encadré par aucun texte spécifique. Il prend l’une de deux formes :

  • Le contrat de prestation de services. La conciergerie fait le travail, vous la payez. La plateforme vous verse les loyers directement, la conciergerie est déclarée co-hôte ou intervient sous votre compte. C’est le montage de la grande majorité des indépendants que nous relevons.
  • Le mandat de gestion. La conciergerie agit en votre nom : elle encaisse les voyageurs, vous reverse le solde, signe les contrats, gère les cautions. Cette activité relève de la loi Hoguet : carte professionnelle « gestion immobilière », garantie financière, compte séquestre, reddition de comptes.

Les dix clauses, dans l’ordre

  1. Les parties et le logement

    Identité du propriétaire et de la conciergerie (raison sociale, SIREN, assureur), adresse du logement, statut (résidence principale ou non), numéro d’enregistrement, classement éventuel.

  2. La nature du contrat

    Prestation de services ou mandat. Si mandat : numéro de carte professionnelle, garantie financière, compte séquestre, modalités de reversement.

  3. Le périmètre des prestations

    Ce qui est fait, à quelle fréquence : annonce, photos, tarification, échanges voyageurs, accueil, ménage, linge, état des lieux, maintenance, consommables. Et ce qui ne l’est pas.

  4. La rémunération, complète

    Taux, HT ou TTC, assiette, inclus et hors formule, frais d’entrée, frais de sortie, refacturations au réel, date et mode de facturation.

  5. Les flux d’argent

    Qui encaisse les voyageurs, quand vous êtes payé, comment sont traités la taxe de séjour, les cautions et les frais de ménage payés par le voyageur.

  6. Le calendrier et vos séjours

    Pouvez-vous bloquer des dates pour vous ? Avec quel préavis ? La conciergerie décide-t-elle seule des prix, des durées minimales, des voyageurs acceptés ?

  7. Les responsabilités et l’assurance

    Dégradations, casse, perte de clés, voyageur qui reste : qui déclare, qui avance, ce que couvre la RC pro de la conciergerie et ce que doit couvrir votre assurance.

  8. Les obligations réglementaires

    Qui déclare le logement, obtient le numéro, collecte la taxe de séjour en direct, surveille le plafond de nuitées, tient les décomptes. L’obligation reste au propriétaire ; le contrat organise l’exécution.

  9. La durée, le préavis, la sortie

    Durée initiale, reconduction, préavis, frais de sortie, sort de l’annonce, des avis, des photos et des accès (serrure connectée, boîte à clés) à la fin.

  10. Le reporting

    Un relevé mensuel : réservations, revenus, commission, frais refacturés, taxe de séjour. C’est lui qui alimente votre comptabilité au régime réel.

La clause de rémunération : là où tout se joue

Relevé Conciergeo sur 3 380 tarifs publiés, septembre 2026

39 %des fiches relevées publient leur commission
91formules relevées qui excluent explicitement le ménage
687tarifs annoncés HT, convertis en TTC sur nos fiches
47formules qui publient des frais de mise en service

Deux offres à un taux voisin peuvent coûter des centaines d’euros d’écart par an, selon quatre lignes du contrat :

  1. Le régime. 687 tarifs relevés étaient annoncés hors taxes. Un particulier ne récupère pas la TVA : 18 % HT, c’est 21,6 % TTC.
  2. L’assiette. Sur les revenus nets versés par la plateforme, ou sur le total de la réservation frais de ménage compris ? La seconde gonfle la commission de 10 à 15 %.
  3. Le ménage et le linge. Facturés au voyageur (le plus fréquent), inclus dans la commission, ou facturés à vous. 91 formules relevées excluent le ménage explicitement ; beaucoup d’autres ne le disent pas.
  4. Les frais d’entrée et de sortie. Mise en service (photos, annonce, état des lieux), 200 € en médiane quand ils sont publiés ; frais de sortie plus rares, à traquer.

Deux offres, un écart

Logement à 1 500 € de revenus mensuels versés par la plateforme, 200 € de frais de ménage par mois payés par les voyageurs.

Offre A : 20 % TTC, ménage facturé au voyageur, sans engagement
300 € / mois
Offre B : 18 % HT (21,6 % TTC), ménage inclus mais assiette « total réservation »
≈ 380 € / mois
Écart annuel, pour 1 500 € de revenus mensuels
≈ 960 €

Le calculateur de commission convertit le HT en TTC et compare à la médiane relevée.

Les clauses qui manquent le plus souvent

  • Le sort de l’annonce. Une annonce publiée sur le compte de la conciergerie emporte ses avis et son historique quand vous partez. Exigez l’annonce sur votre compte, ou une clause de transfert.
  • Le préavis et les frais de sortie. Sans clause, le contrat est à durée indéterminée et résiliable avec un préavis raisonnable ; avec une clause mal écrite, vous pouvez être engagé un an sans recours.
  • Vos propres séjours. Combien de semaines par an, avec quel préavis, à quel tarif de ménage.
  • Le relevé mensuel. Sans lui, pas de comptabilité au réel et pas de contrôle de la commission.

Vérifier ma commune

Ce que le contrat ne peut pas vous faire oublier

Déclaration, numéro d'enregistrement, plafond de nuitées, changement d'usage : ces obligations restent les vôtres. Tapez votre commune pour les lire.

Avant de signer : cinq questions

  1. La plateforme me verse-t-elle directement, ou passez-vous par votre compte ? Dans ce cas, quelle carte professionnelle ?
  2. Votre taux est-il HT ou TTC, et sur quelle assiette ?
  3. Que se passe-t-il pour l’annonce, les avis et les accès si j’arrête ?
  4. Qui déclare le sinistre et qui avance les frais en cas de dégât ?
  5. Puis-je voir un relevé mensuel type et parler à un de vos propriétaires ?

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Questions fréquentes

Réponses courtes, sourcées comme le reste du guide.

Contrat de prestation ou mandat : quelle différence ?
Dans un contrat de prestation, la conciergerie vous rend des services (annonce, accueil, ménage) et vous les facture ; la plateforme vous verse les loyers. Dans un mandat, elle agit en votre nom : elle encaisse les loyers, signe les contrats, gère les cautions. Le mandat relève de la loi Hoguet et exige la carte G, une garantie financière et un compte séquestre.
Que doit dire la clause de rémunération ?
Le taux, s'il est HT ou TTC, sur quelle assiette (revenus nets versés par la plateforme, ou total de la réservation ménage compris), ce qui est inclus (ménage, linge, consommables), ce qui est facturé en plus, les frais d'entrée et de sortie, et la date de facturation. Une clause qui dit seulement « 20 % » n'est pas complète.
Quelle durée d'engagement est normale ?
Sur nos relevés, environ 350 formules mentionnent un engagement, le plus souvent de six à douze mois, avec un préavis d'un à trois mois. Une durée plus longue doit s'accompagner d'une contrepartie (frais d'entrée réduits, tarif). Sans clause, le contrat est à durée indéterminée et résiliable avec un préavis raisonnable.
À qui appartient l'annonce ?
C'est la question la plus oubliée. Si l'annonce est publiée sur le compte de la conciergerie, vous perdez son historique et ses avis en la quittant. Exigez que l'annonce soit sur votre compte, la conciergerie en co-hôte, ou que le contrat prévoie le transfert.
Qui est responsable en cas de dégât ?
Le voyageur, d'abord, puis les garanties de la plateforme, puis les assurances. Le contrat doit dire qui déclare le sinistre, qui avance les frais, et ce que couvre la responsabilité civile professionnelle de la conciergerie (perte de clés, dommage causé par son intervention). Votre assurance propriétaire non occupant reste indispensable.
Peut-on signer avec plusieurs conciergeries ?
Rien ne l'interdit, mais c'est rarement possible en pratique : une seule gère l'annonce et le calendrier. Ce qui compte, c'est de pouvoir en changer : durée, préavis et transfert de l'annonce.

Vous préférez déléguer ?

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