Guide conciergeries
Créer une conciergerie Airbnb : le métier, le cadre légal, les chiffres
Une conciergerie se lance avec peu de capital, mais pas sans cadre : la carte G dès qu'on encaisse pour autrui, une assurance de responsabilité civile, un statut adapté à la marge, et un prix qui tient compte du marché. Ce guide s'appuie sur ce que déclarent les 2 500 conciergeries dont nous lisons les sites, et sur les textes.
Ce que font vraiment les conciergeries
Nous lisons les sites de 2 528 conciergeries pour relever leurs formules. Le métier se répartit en deux modèles : la gestion complète, où la conciergerie intervient sur place (accueil, ménage, linge, maintenance), et la formule digitale, où elle gère l’annonce, les prix et les voyageurs à distance pendant qu’un prestataire local ou le propriétaire assure le terrain. Sur 2 200 formules relevées, 1 770 sont complètes, une centaine digitales.
Relevé sur les sites des conciergeries, septembre 2026
Les prestations les plus citées : accueil et remise des clés (53 % des sites), ménage (53 %), annonce (50 %), échanges avec les voyageurs (49 %), état des lieux de sortie (43 %), linge (40 %), petite maintenance (39 %), tarification dynamique (34 %). Les services facturés à part les plus fréquents : ménage, blanchisserie, photos professionnelles, équipements bébé.
La question qui décide de tout : qui encaisse
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre ceux qui « se livrent ou prêtent leur concours, d’une manière habituelle » à la gestion immobilière pour le compte d’autrui. Une conciergerie qui encaisse les loyers des voyageurs pour les reverser au propriétaire, gère les contrats de location, détient les cautions ou publie les annonces en son nom entre dans ce champ. Elle doit alors détenir la carte professionnelle « gestion immobilière » (carte G), délivrée par la chambre de commerce.
L’immense majorité des indépendants que nous lisons choisissent l’autre voie : la plateforme verse directement le propriétaire, la conciergerie est déclarée co-hôte ou intervient sous un contrat de prestation de services, et facture sa commission au propriétaire. Trois règles à respecter pour rester hors du champ de la loi Hoguet : ne jamais encaisser de fonds pour le compte du propriétaire (acomptes et cautions compris), ne pas publier d’annonce en son propre nom, ne pas signer de contrat de location à sa place.
Le statut juridique
| Micro-entreprise | EURL ou SASU | |
|---|---|---|
| Pour qui | Démarrage, 1 à 15 logements, sans salarié | Marge établie, sous-traitance, salariés |
| Formalités | Guichet unique INPI, gratuit | Statuts, capital, comptable |
| Charges | Cotisations sur le chiffre d’affaires | Sur la rémunération ; charges réelles déductibles |
| TVA | Franchise sous le seuil des prestations de services | Assujettie, TVA déductible sur les achats |
| Limite | Plafond de chiffre d’affaires des prestations de services | Aucune |
Le code d’activité le plus courant est celui des « autres services personnels » ou de l’administration d’immeubles selon le périmètre ; sur nos relevés, les conciergeries se déclarent sous une demi-douzaine de codes différents. Ce qui compte pour l’administration, c’est l’activité réelle.
Ce que laisse un logement
Logement à 1 500 € de revenus mensuels, commission 20 % TTC, ménage refacturé au voyageur et confié à un prestataire.
- Revenus locatifs du logement
- 1 500 € / mois
- Commission 20 % TTC
- 300 € / mois
- TVA collectée (si assujetti)
- − 50 €
- Temps d’intervention (accueil, contrôle ménage, échanges) : 6 h à 25 €
- − 150 €
- Marge brute par logement
- 100 € / mois
Le temps d’intervention est l’inconnue : un logement bien équipé et des voyageurs autonomes demandent 3 heures par mois, un logement à problèmes en demande 15.
L’assurance
La responsabilité civile professionnelle couvre ce qui arrive à cause de vous : une clé perdue, un dégât des eaux après une intervention, un voyageur blessé sur un équipement que vous avez installé, une annulation par votre faute. Elle est obligatoire avec la carte G et indispensable sans elle : un propriétaire sérieux la demandera avant de signer, et la mention de l’assureur figure dans les contrats que nous relevons. Comptez quelques centaines d’euros par an. Elle ne remplace ni l’assurance du logement (au propriétaire) ni la garantie des plateformes.
Le prix : ce que publie le marché
Deux pièges relevés sur les sites : annoncer un taux hors taxes sans le dire (nous affichons vos tarifs convertis en TTC, en le signalant), et laisser l’assiette floue (commission sur les revenus nets ou sur le total réservation, ménage compris).
Créer, puis se faire trouver
- Choisir le périmètre
Gestion complète (accueil, ménage, linge, maintenance) ou formule digitale (annonce, prix, voyageurs, sans intervention physique). Le périmètre décide du statut, de l’assurance et du prix.
- Trancher la question de l’encaissement
Plateforme qui paie le propriétaire et vous facture, ou encaissement par vous avec carte G, garantie financière et compte séquestre. La première voie est celle de la grande majorité des indépendants.
- Immatriculer et assurer
Micro-entreprise ou société sur le guichet unique de l’INPI, responsabilité civile professionnelle avant le premier logement, mention de l’assurance dans le contrat.
- Écrire le contrat et la grille
Périmètre, taux, régime HT ou TTC, assiette, ménage et linge, frais d’entrée, durée et préavis. Ce que nous relevons sur les sites qui publient leur formule.
- Outiller
Un logiciel de gestion synchronisé avec les plateformes, la tarification dynamique, un planning ménage, une boîte à clés ou une serrure connectée par logement.
- Se rendre trouvable
Fiche Google avec adresse réelle et avis, site qui publie la formule, fiche Conciergeo revendiquée. Les propriétaires cherchent par ville.
Vérifier ma commune
Les règles de votre zone d'intervention
Zone tendue, changement d'usage, plafond de nuitées : ce que vos futurs clients devront respecter, commune par commune.
Régime national
Tapez votre commune : son classement, ses règles
Indice de facilité
De 10 (aucune contrainte locale) à 1 (résidence secondaire quasi impossible à louer)
Régime national
Ce qui s'applique partout en France
- Zone tendue
- Selon le décret du 22 décembre 2025
- Changement d'usage, résidence secondaire
- De plein droit au-delà de 200 000 habitants et en petite couronne
- Plafond de nuitées, résidence principale
- 120 par an, la commune peut abaisser à 90
- Numéro d'enregistrement
- Obligatoire sur l'annonce depuis le 20 mai 2026
Ces quatre règles valent partout en France. Le classement de votre commune et les décisions qu'elle a prises s'affichent ici dès que vous l'avez choisie.
Ce que ça veut dire pour vous
- Numéro d'enregistrement obligatoire sur l'annonce depuis le 20 mai 2026, à demander à la commune. Il est propre au logement, pas au propriétaire.
- Résidence principale : 120 jours de location par an au maximum. La commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par délibération.
Ces règles sont celles des textes nationaux et du décret de zonage. Les décisions propres à la commune — plafond abaissé à 90 nuitées, quotas par quartier, compensation — s'y ajoutent : vérifiez auprès de votre mairie avant de louer.
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Questions fréquentes
Réponses courtes, sourcées comme le reste du guide.