TVA et conciergerie : quand les services font basculer votre location en para-hôtellerie

Le principe : exonéré, sauf offre hôtelière

L’article 261 D du Code général des impôts exonère de TVA la location de logements meublés à usage d’habitation. C’est le cas de la quasi-totalité des locations Airbnb gérées par un particulier, avec ou sans conciergerie.

L’exonération tombe quand le loueur offre, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services suivants, rendus dans des conditions similaires à celles d’un établissement hôtelier professionnel :

1. le petit-déjeuner ;
2. le nettoyage régulier des locaux ;
3. la fourniture de linge de maison ;
4. la réception de la clientèle, même non personnalisée.

La location relève alors de la para-hôtellerie : elle est soumise à la TVA au taux de 10 % (article 279 du CGI).

Ce qu’une conciergerie ajoute au décompte

Déléguer ne change pas la règle, mais change souvent le décompte. L’administration regarde l’offre faite au voyageur, pas qui l’exécute : un linge fourni par la conciergerie que vous payez est un linge fourni par vous.

Une formule complète type apporte donc :

Deux services sur quatre : vous restez exonéré. Le troisième fait basculer, et il arrive souvent sans y penser :

• un petit-déjeuner ajouté pour se démarquer des annonces voisines ;
• un ménage en cours de séjour proposé d’office pour les séjours d’une semaine ou plus, compris dans le prix ;
• une offre « comme à l’hôtel » montée par la conciergerie dans l’annonce, sans que vous en mesuriez la portée fiscale.

Le test en quatre questions

Reprenez l’annonce telle qu’elle est publiée et le contrat de votre conciergerie, et répondez pour chaque service.

Trois « oui » : votre location relève de la para-hôtellerie. Deux ou moins : elle reste exonérée. Entre les deux, quand un service est ambigu (ménage hebdomadaire seulement pour les longs séjours, petit-déjeuner en option), vous pouvez demander une prise de position formelle à l’administration : le rescrit fiscal (article L80 B du Livre des procédures fiscales) l’engage sur votre situation.

Ce que la para-hôtellerie change pour vous

Basculer n’est pas une sanction, c’est un autre régime. Il a un coût et un avantage.

Le coût : vous facturez 10 % de TVA sur le prix payé par le voyageur. Si vous ne montez pas vos prix, c’est 10 % de recettes en moins (exactement 1/11 du prix TTC). Vous devez aussi déposer des déclarations de TVA.

L’avantage : vous récupérez la TVA payée sur vos dépenses liées à la location, dont la commission de la conciergerie (facturée avec 20 % de TVA), le mobilier, les travaux, le linge, les consommables. L’année d’une rénovation ou d’un rééquipement complet, l’équation peut s’inverser.

Les situations où il faut se poser la question

• Vous ajoutez un service pour monter en gamme. Petit-déjeuner, ménage hebdomadaire, conciergerie « hôtelière » : avant de le publier, refaites le décompte.
• Vous changez de conciergerie. La nouvelle peut proposer un ménage en cours de séjour d’office ; lisez sa formule service par service.
• Vous investissez lourdement. Une rénovation complète ou un ameublement neuf rendent la récupération de TVA intéressante ; la para-hôtellerie peut alors être un choix délibéré, à poser avec votre expert-comptable.
• Vous louez plusieurs logements. Les recettes cumulées se rapprochent du seuil de la franchise : au-delà, le décompte des services devient décisif.

La TVA ne change rien à la nature de vos revenus pour l’impôt sur le revenu : ils restent des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au réel. Le guide fiscalité Airbnb détaille ces régimes, et le simulateur d’impôt les compare sur vos chiffres.