Vérifier une conciergerie avant de lui confier votre logement : six contrôles gratuits

Pourquoi vérifier

Confier un logement en location courte durée, c’est confier trois choses : un accès (les clés, les codes), une réputation (l’annonce et ses avis) et, selon le montage, de l’argent (les loyers). Le métier de conciergerie n’est pas réglementé en tant que tel : n’importe qui peut ouvrir une conciergerie demain. Les seules obligations spécifiques apparaissent quand elle manie l’argent des propriétaires.

Les six contrôles qui suivent ne demandent aucun abonnement ni aucun intermédiaire. Faites-les avant la signature, pas après le premier problème.

Contrôle 1 et 2 : l’entreprise, sur l’annuaire de l’État

L’Annuaire des entreprises, publié par l’État sur data.gouv.fr, rassemble gratuitement les données publiques de toute entreprise française. Il suffit du numéro SIREN (neuf chiffres) ou du nom.

Ce qu’il faut y lire :

Une micro-entreprise créée il y a six mois n’est pas un mauvais signe en soi. Une entreprise dont le siège est à 600 km et qui promet un accueil physique en vingt minutes appelle une question simple : qui vient vraiment ?

Contrôle 3 : qui encaisse vos loyers

C’est la question qui décide de tout le reste. Deux montages :

• La plateforme vous paie directement. La conciergerie est co-hôte de votre annonce ou intervient comme prestataire ; elle vous facture ses services, ou reçoit sa part du versement directement de la plateforme. Vos loyers ne transitent jamais par son compte. Aucune carte professionnelle n’est exigée.
• La conciergerie encaisse pour vous. Les voyageurs la paient (annonce sur son compte, réservations directes), elle déduit sa commission et vous reverse le solde. Elle détient alors des fonds qui vous appartiennent : c’est une activité de gestion immobilière, encadrée par la loi Hoguet.

Le premier montage est le plus protecteur pour vous, et le plus fréquent chez les indépendants que nous relevons. Le second n’est pas suspect en soi, mais il impose les deux contrôles suivants.

Contrôles 4 et 5 : carte G et garantie financière

La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve aux titulaires d’une carte professionnelle les opérations portant sur les biens d’autrui, dont la gestion immobilière et la perception des loyers. La carte mention « gestion immobilière » est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, pour trois ans. Elle suppose une aptitude professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Ce qu’il faut demander, par écrit :

1. Une copie de la carte professionnelle : numéro, mention « gestion immobilière », nom du titulaire (la société, pas seulement son gérant), date de fin de validité.
2. L’attestation de garantie financière : nom du garant, montant garanti. Le garant peut confirmer que la garantie est en cours.
3. Le compte sur lequel transitent vos loyers : un compte dédié aux fonds des mandants, distinct du compte courant de la société.

En cas de doute sur une carte, la CCI qui l’a délivrée tient le registre et peut confirmer sa validité.

Contrôle 6 : assurance et réputation

L’assurance. Demandez l’attestation de responsabilité civile professionnelle de l’année en cours. Elle doit nommer la société et l’activité de conciergerie ou de gestion locative. Elle couvre les dommages que la conciergerie cause elle-même : perte de clés, dégât pendant un ménage, erreur dans la gestion. Elle ne couvre pas les dégâts des voyageurs, ni votre logement : votre propre assurance doit mentionner la location de courte durée.

La réputation. La note Google dit peu de choses sans le nombre d’avis. Lisez plutôt :

• les avis des voyageurs sur les logements qu’elle gère (propreté, accueil, réactivité) ;
• les avis à trois étoiles, souvent les plus précis ;
• les réponses de la conciergerie aux avis négatifs, qui disent comment elle traite un problème.

Enfin, demandez à parler à un propriétaire client. Une conciergerie sérieuse en a toujours un à proposer.

Les signaux d’alerte

Aucun de ces signaux n’est une preuve, mais chacun mérite une question avant de signer :

• pas de SIREN sur le site, les factures ou le contrat ;
• un contrat qui prévoit l’encaissement des loyers sans mention de carte professionnelle ;
• une annonce obligatoirement créée sur le compte de la conciergerie, sans clause de transfert ;
• un engagement long avec des frais de sortie élevés ;
• des revenus promis sans référence à des logements comparables déjà gérés ;
• un refus de fournir l’attestation d’assurance.

Le guide contrat de conciergerie détaille les clauses à lire ensuite, et les tarifs relevés disent si la commission proposée est dans la norme de votre département.